武汉房价最高涨70%!降价盘为何集中在中心城区?远城区更抗跌?

2016年大规模的棚改计划实施之后,全国房价在一年内实现翻一番的增长,日光盘、秒光盘遍布全国各大中小城市,就连楼市供应饱和的五线小城也上演了疯狂戏码。同时,这一波利好行情也拯救了无数烂尾盘,挣扎在生死边缘的房企得意解套。曾经无人问津,甚至存在法律纠纷的楼盘也迅速销售一空,高额茶水费盛行一时。 武汉在这期间,连续6年夺得全国楼市销量冠军的桂冠,2016年全年新建住宅销售29万套 2017年全年新建住宅销售21万套, 2018年全年新建住宅销售16.7万套,2019年全年新建住宅销售21万套。 武汉房价也在2016年内实现了近一倍的增长,涨幅最高的中国光谷关山大道片区更是被戏称为“宇宙第一大道”。 也是从此时,分销模式在房地产领域盛行起来,全国数以万计的房地产分销商在这期间逐渐成长起来,很多传统的房地产代理机构也转型为分销机构。 房子这么好卖,房企为什么要引进分销呢? 一是因为全国各地普遍实行的“限价”等政策,房企为了盈利采取的变通之举,引入第三方机构实现账目外的收入。 二是因为住宅项目中的商业物业仍是销售难点,利用分销庞大的客户资源可以实现快速去化。 三是因为大量的楼盘引入分销之后,让分销得以逐渐掌握了市场主导权,你不引入分销,其他楼盘的分销大军就会截光你售楼部门前客户,让你颗粒无收。于是,开发商被绑架了。 这是题外话,言归正传。 2016年全国楼市热销的这一盛况一直持续到2018年,自2018年8月开始,全国楼市开始呈现萎靡态势,三四线城市日光盘消失,一二线城市日光盘数量断崖式下跌。 尤其是进入2019年之后,房企花样促销又出现了,“首付分期”、“特价房”、“全民营销”、“购房打7折”等优惠政策又成为常态。 进入2020年,楼市又出现了直播卖房,无理由退房等快消品行业促销手段也被各大房企应用,同时纷纷推出全民营销APP。 在疫情期间,全国多地售楼部停摆1个月以上,作为疫情中心的湖北和武汉,售楼部停摆更是超过2个月,楼市销量几乎为零。 按常理分析,在这样的行情下,2018年8月以来武汉房价应该是降了。事实果真如此吗? 本号统计了武汉各区超过360个楼盘的价格数据,时间跨度自2018年8月至2020年4月,以此证明武汉房价究竟是涨还是跌! 武汉楼市恢复元气,再现日光盘!房价上涨近千元! 详情分析请见表后。 从上述统计来看,武汉近两年来,大部分楼盘价格保持着上涨态势,价格下降的楼盘有50余个,上涨楼盘大约有300个。最高降价达5616元/㎡,最高降幅超过20% ;最高涨价达6342元/㎡,最高涨超过70%。 其中涨幅前20名的楼盘绝大多数涨幅超过50%,最低涨幅为42.91%。 绝对价格上涨超4407元/㎡,才可入围单价上涨金额前20强,绝大多数涨价都超过5000元/㎡。 价格下降的楼盘中,最大跌幅达到20.52%,大多数楼盘跌幅在10%以下,下跌金额普遍在3000元/㎡以下。 仔细梳理发现,江岸区、武昌区、硚口区、江汉区等传统的中心城区跌价楼盘比例最大,新洲区、黄陂区、江夏区、东湖高新区(光谷)等远城区楼盘反而涨价楼盘居多,而且涨幅普遍较高。 说明远城区楼盘近两年增值更快,且更具有抗跌能力,特别是光谷片区,几乎所有楼盘都呈上涨态势。 为什么会出现这种情况呢? 一是因为2年多以前,中心城区的房价就已经被透支,伴随着武汉整体市场价格上涨,在同样的涨幅比例情况下,中心城区由于房价基数更大,导致上涨金额较远城区大很多。而老百姓的购买力却没有大幅提升,导致中心城区楼盘有价无市。一旦宏观环境趋冷,价格就扛不住了 2018年之后,单价超过2万元/㎡的楼盘普遍销售困难,就算在楼市最火爆的2017年,单价超过2万元/㎡的日光楼盘数量也远远少于单价2万元/㎡以下的日光盘。 二是随着远城区配套的逐步完善,土地供应量也远大于中心城区,远城区被房企联合热炒,开发逐渐成熟,其优势和性价比就凸显出来,大量的购房能力有限的群体纷纷转向远城区置业,在“供需决定价格”的基本逻辑下,远城区房价上涨动力自然远高于中心城区。 2020年,楼市收到疫情的巨大冲击,房价是继续上涨?还是会下跌?你怎么认为呢?

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